从新零售的角度切入 商业地产存量物业去化能否带来新空间

前言

当房地产市场进入存量房时代，商业地产存量物业去化问题成为大家关注的重心，从新零售的角度切入，零售行业与地产行业头部企业间的跨界融合，能否带来新的发展空间。本期周三聚，各位嘉宾将针对新零售下的商业存量物业如何去化这个话题，展开观点的交流与碰撞。

曹丰，华西都市报、封面新闻总裁

华西都市报PC端于2010年成立，封面新闻是在2016年5月4日正式上线，它是国家一级新闻资质。

蒋鹏，鹏友会核心创始人、西南交通大学国际创新创业学院副院长

前段时间我和居然之家的李卫东总谈跨界融合，他们从新零售的角度给到我一些启发。今天的嘉宾主要来自地产行业和零售行业，其余则是媒体行业和金融行业。

商业地产存量物业累积的货值，保守估计按1万元/㎡计算约6万亿元，放大到10倍的杠杆大约60万亿元，而地产行业一年总销售额约15万亿元。现阶段，地产开发的土地量在不断萎缩，信托被控制，又处于地产还贷高峰期，地产行业的日子不好过。

地产商由两个板块构成，分别是地产开发口和商业口，商业地产去化却处于两不管地带。它与地产开发有关系，可开发口并不待见，商业口认为要运营，但又招商困难，与销售逻辑相反。地产企业虽然有很多客户名单，可维护能力低，零售行业维护体系是现成的，但零售行业和地产行业相对接时并不搭，我们的市场环境很有意思。

地产行业做的是土地的存量、市场的增量，我们瞄的存量本质上是市场的增量。在未来新增的市场中是否有可能找增量，后来李总提到生态增值的概念，地产行业和零售行业的头部企业一起聊未来具有一定的空间。

李卫东，居然之家四川分公司总经理

居然之家去年成为阿里系，目前也在进行跨界融合。对零售商而言，希望能够与房地产开发商合作，彼此双方都有一定的需求，但过去是直接解决需求，不能称之为融合。跨界融合是可以落地的，居然之家在搭建家的生态圈，与苏宁等其他企业进行合作。房地产开发商可能需要销售端的支持，销售房子需要精装，居然之家的平台可以提供这些服务。

江兵，奥园地产成都公司总经理

存量商业去化是个老话题，要思考清楚存量商业从哪里来到哪里去的问题，老板没有想清楚，职业经理人明知道老板的想法不正确但也不会坚持自己的想法。商业本身是住宅拿地的一个方式，住宅赚的利润反哺商业，商业从整体规划到具体实施都没有从社会发展需求的量出发。根据常住人口有效的商业需求看，现在商业有效密度过高，所以大家才要做差异化。

如果要解决这些问题，投资模式要重新调整，从成本法计算很多商业可以做，与新零售进行搭接。为什么现在不能搭接？因为租金太高承担不了。商业要将人气做起来后才能很好地销售，前期都处于亏钱状态。估值模型调整后才能与新零售相连接，而新零售需要孵化，大家必须有孵化的概念，各方利益需求先退后一步，孵化后才能与金融端讲故事。

蒋鹏，鹏友会核心创始人、西南交通大学国际创新创业学院副院长

江兵总提到一个关键点，如果以成本价还有可以谈的余地，中国的零售行业营业额在全球范围内不差，但以销售价格相比，永远都差。十年前我们就在讨论中国做不了REITs，它对回报率要求高。如果没有经营内容就不配叫存量物业，只能叫建筑面积。

尹小璐，苏宁西南成都地区超市公司副总经理

商业被分割掉由小业主持有，房地产项目快速变现，无法综合运营，导致很多物业运营困难。

新零售发展过程中为什么遇到很多困难？第一，技术升级成为传统企业转型发展的最大阻碍，目前我们的售卖方式和用户的信息挖掘方式发生改变，因为人力物力成本过高，大家只能依附阿里腾讯等。第二，业态场景需求的改变，现在服务半径在不断缩小，所以成都市现在也在提倡打造社区生活性服务商圈。过去开一个店铺可以覆盖全城，后来是覆盖一个区，现在两公里都很难覆盖带，随着生活水平提高，需求更精准化，场景需求发生改变。从十年前遭遇互联网的冲击，我们开始思考未来生存问题，10年转型期，我们一直在考虑如何转型升级。第三，随着生活水平的提高，个性化差异化需求越来约明显，目前我们国内的消费状态更趋向于上个世纪90年代的日本，那个年代诞生了无印良品，逐渐去除品牌印记选择适合自己需求的。

我们与一些房地产开发商谈合作面临一些问题点，我们想在他们的存量物业里打造一些东西，但开发商认为自己也能开小店，可结果很多店铺都死掉。开发商一直顺风顺水赚钱很快，具有一些膨胀心理，开发商需要调整这种意识形态，变得更加开放与包容，与零售行业站在平行线的位置关系讨论合作与生存。

蒋鹏，鹏友会核心创始人、西南交通大学国际创新创业学院副院长

万达为什么做万达百货？不是因为想做百货，而是找不到商家。2005年想把万达院线卖掉，结果没有卖掉，但在今天它成为全国院线第一名。中国没有逻辑上的成功，成功都是熬出来的。央企与上市公司基本都有产品线，尤其以便利店和院线为主。

开发商到现在为止最大的创新是面对政府、银行，面向B端和C端的行业基本赚钱都很艰难，传统行业想跨入其他领域也很困难。

李圣震，海尔家电产业集团四川分公司总经理

我们虽然最贴近用户，但在决定权方面处于零售行业的末端。我谈几点想法，第一，现在缺乏信息的对称性和开放性。政府规划地块时没有给到足够的信息，商业地产开发时没有给业主足够的信息，最后用户也不了解情况，而解决人货场的问题首先就是用户。第二，正向思维过多。无论是做地产还是零售，我们都是用产品思维考虑问题，真正最终买单的是用户，开发商、零售商只是链条中的一环，所以我们要学会用逆向思维即用户思维来思考。第三，大家用了很多工具和方法分析用户的需求和爱好，但忽略了需求也是可以被引导。其实大家都能想清楚，但没有一个人愿意作为奉献者。

张春玲，陕西蓝海风投资管理有限公司董事长

我做的项目土地成本很低，所以我的心态不是在市场上能挣多少钱而是可以吸引哪些人前来，结果就做出来了一个相对小但是比较精致的项目，在银行融资中评估价格很高。

我想分享的是我作为一个外行用情怀做出一件让市场认可的事，兢兢业业做好每一步，到现在为止我都是利用空间赚钱，用户是因为喜欢这个氛围和空间才来，所以我认为商业就是跳出传统思维去构思现在市场需要什么，并且要超前考虑到没有什么是不能卖钱的，这样就不必一直为租金担心，有更多心思来考虑消费者需要什么，关心什么。因此我认为是否有经验并不是绝对的，最终都是市场和消费者说了算。

张舟祥，吉祥年集团控股有限公司董事长兼首席执行官

我从供应链的角度谈商业存量的去化。第一，基于跨界、融合大背景，谈到新零售离不开“

便利”和“品质”，所以新零售的“新”我认为更多体现在“便利”和“效率”上，应该让更多跨界领域的人才在供应链行业里深耕发展，对产业有足够的认知才能真正懂得供应链的基本属性，从而继续向C端推进。第二，基于新零售大家更多地讲效率和技术。我认为不存在去存量，因为去掉是不现实的，但向里面加内容是现实的。第三，要有一拨人进行对信息数据的分析和试验。

蒋鲲，瀚德金融科技控股集团公司CMO、交子科技金融协会创始会长

所有商业的核心诉求就是两个字——需求。如何针对现有存量和未来增量形成一个抓手，我们采用金融加科技的方式在物理场景里构建一个生态环境。在物理空间的基础上，我们希望能把服务切入到招商引资机构的商业回报中，目前看来应该是有效的。我们也准备和鹏友会深入合作，我认为坐而论道在顶层碰撞的过程中通过一些抓手是可以落地，并且我们判断这个落地也能满足从精神到物质方面的需求。 

康红捷，永立集团商业管理公司总经理

商业存量物业来源：第一，政府在进行土地规划时实际是考虑土地去化，没有考虑实际需求，中国很多名企就被商业化，因为现在要加入商业，许多开发商就变成了商业开发者和运营者。在中国做商业地产的有两类人，一类是做商业的，另外一类是做地产的来做商业，这两类人的思维模式完全不同。第二，空间大于品牌，项目数量增长很快，但品牌的诞生需要经历漫长的过程。第三，人的问题，任何人在市场中都需要沉淀。很多人对商业都不了解就开始做商业地产，这三点不匹配。购物中心有两个做重要的服务对象，分别是商户和消费者。合作都要有利益点，这样才能保持长时间的有利合作，专业的人做专业的事，做商业地产一定要算总账。

关于商业存量物业的去化：商业是动态的，要从几个端口考虑，第一，政府从源头出发进行土地审批以及提升城市规划布局能力，其实就是存量物业不要再无限增长，珍惜每一块土地，给存量物业去化留一些时间。第二，未来社会发展一定是信息共享资源互动的大时代，行业间的壁垒会逐渐被打破。现在商业最缺的就是空间布局思维和商业布局思维，头部企业以及不同行业的聚合形成多边效应，单一企业跨界能力有限。

潘海，吉信行董事长

我从营销的角度来提一点我的看法。新零售是和旧零售存在差异，在新零售的影响下，业态、需求、物业都会产生变化，存量物业可以和新零售相对接量身定制，商业存量物业很有很多可以想象的空间，只有把存量盘活了，它对B端、C端都有利，商业物业才有价值，去化也就是一个手段。

我们不能放弃传统商业，新零售是对传统商业的优化而不是完全颠覆。开发商都希望存量物业能够变现，商业盒子被拆散销售后会很麻烦。我总感觉成都商业盒子的业主似乎都不着急，但思路很混乱。

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